En seguida te mostramos algunos Consejos útiles a tomar en cuenta al pedir un préstamo hipotecario. El préstamo hipotecario es la operación financiera más utilizada para financiar la adquisición de un inmueble.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Se trata de un préstamo con una garantía de tipo real, además de la responsabilidad personal del prestatario. Esto quiere decir que la garantía recae sobre el bien inmuebles y que si el compromiso de pago no se cumple, el banco puede embargar el mismo. Si no podemos atender los pagos, corremos el riesgo de perder la propiedad.
Cuando se puede obtener un préstamo hipotecario
Las posibilidades de obtener un préstamo hipotecario dependen de las circunstancias económicas y personales del solicitante: estabilidad laboral, ingresos mensuales, nivel de endeudamiento, etc.
La entidad financiera exige la presentación de documentación a fin de valorar la salud y estabilidad financiera del solicitante:
• Dos-tres últimas nóminas.
• Declaraciones de impuestos más recientes.
• Declaraciones fiscales y las cuentas anuales de los dos últimos ejercicios si el solicitante es empresario o trabajador por cuenta propia.
• Si los solicitantes están casados y no existe separación de bienes, habrán de facilitar los datos de los dos cónyuges.
• Datos del inmueble que se piensa adquirir.
Cuáles son las características de un préstamo hipotecario
Cuantía
• A la hora de valorar la capacidad de pago del solicitante, las entidades de crédito suelen exigir que la cuota mensual a satisfacer no suponga más del 35% de los ingresos acreditados. Como ya hemos comentado anteriormente, un porcentaje mayor de endeudamiento supone un alto riesgo, tanto para la entidad bancaria que ve arriesgado el cobro, como para el titular del préstamo, que se enfrenta a una cuota alta difícil de satisfacer mes a mes.
• La cantidad posible que puede obtenerse con crédito hipotecario dependerá de la tasación de la vivienda.
• La cuantía del préstamo (nominal) va a consistir en un porcentaje que, normalmente, no superará el 80% sobre el valor de tasación de la vivienda.
• En caso de no obtener todo el importe que se necesita, se puede plantear la posibilidad de recurrir a un préstamo personal por la diferencia entre el capital que puede obtenerse con la hipoteca y el valor de la compra.
Plazo de amortización
Es importante calcular el punto adecuado para no pagar más intereses que los necesarios ni llegar a asumir riesgos de sobreendeudamiento. Conviene, pues, ajustar el plazo al mínimo posible para que el importe finalmente pagado sea también el mínimo posible. Si el plazo de devolución del crédito hipotecario es mayor, menor es la cuota pero mayor será el coste total de la hipoteca (al final se habrá pagado mucho dinero en concepto de intereses). Por lo tanto, el plazo óptimo siempre será el más breve posible sin que la cuota mensual sobrepase los límites de riesgo de sobreendeudamiento.
Tipo de interés: fijo o variable
A la hora de suscribir un préstamo hipotecario se puede optar entre tipo de interés fijo o variable:
• Fijo: el tipo permanece inalterable durante toda la vida del préstamo.
• Variable: el tipo de interés se modifica periódicamente conforme a un índice o tipo de referencia.
Debemos tener en cuenta la evolución del mercado financiero. Por ejemplo, si los intereses están subiendo y no queremos arriesgarnos a mayores subidas, podemos optar por el tipo fijo. El tipo de interés será el mismo durante toda la vida del préstamo. No subirá pero no nos beneficiaremos de las posibles bajadas si ocurrieran.
Comisiones y gastos
La formalización de una hipoteca lleva aparejados una serie de comisiones y de gastos. Algunos de estos gastos son de obligado pago para el cliente en tanto que otros (tasación y gestoría) se pueden negociar:
• Tasación del inmueble
• Notario
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
• Registro de la Propiedad
• Gestoría
• Seguros
12 Consejos útiles a tomar en cuenta al pedir un préstamo hipotecario
• Antes de embarcarnos en un préstamo hipotecario, debemos valorar con mucha prudencia nuestra capacidad real de endeudamiento. Se trata de evitar una carga demasiada pesada, que quizás no se pueda cumplir.
• No es recomendable que la cuota mensual a satisfacer sea superior al 35% de los ingresos acreditados. Un porcentaje mayor de endeudamiento supone una cuota mensual muy elevada y un alto riesgo para la entidad bancaria.
• Recordar que a plazos de amortización menores, la cuota es mayor, pero los intereses que se pagarán en total, serán sustancialmente inferiores.
• Por el contrario, a plazos de amortización más largos, la cuota será menor, pero los intereses totales de mayor importe.
• Es muy importante solicitar folletos informativos a distintas entidades de crédito, a fin de poder comparar y elegir el producto más competitivo y que mejor se adecue a las necesidades.
• A la hora de comparar, en caso de contratar un préstamo hipotecario a tipo de interés variable, debemos tener en cuenta no sólo el tipo inicial, que suele ser bajo y que se mantiene sólo por un corto período de tiempo, sino fundamentalmente el tipo de referencia y las condiciones de revisión.
• El redondeo del tipo de interés es una práctica bancaria considerada ilegal. Por tanto, no debemos permitir la misma.
• Igualmente se debe prestar atención a las comisiones de apertura y cancelación que le apliquen a su préstamo. Fijarnos asimismo en la Tasa Anual Equivalente (T.A.E.) del préstamo, ya que este tipo nos indicará de forma más aproximada el coste real del mismo.
• Una vez que nos hemos decidido por un determinado préstamo, solicitar de la entidad de crédito una oferta vinculante. En este caso, se procederá a tasar el inmueble, lo cual conlleva un coste; se puede negociar con el banco o caja de ahorro quien asume este gasto.
• En el caso de comprar un inmueble que ya está gravado con una hipoteca que garantiza la devolución de un préstamo, antes de subrogarse a la misma es muy importante estudiar las condiciones del préstamo.
• Si el inmueble a comprar es de segunda mano, debemos solicitar una copia en el Registro de la Propiedad, a fin de conocer el propietario del mismo y comprobar si esa propiedad está libre de cargas o tiene alguna deuda pendiente.
• Si por cualquier circunstancia, incurrimos en el impago de una o más cuotas del préstamo hipotecario de la vivienda familiar y la entidad acreedora ya ha iniciado un procedimiento judicial para reclamar la deuda, podremos por una única vez durante toda la vida del préstamo, evitar la pérdida del inmueble abonando las cuotas vencidas y no satisfechas, intereses de demora correspondientes y las costas procesales (y no la totalidad del préstamo), incluso hasta el mismo día de celebrarse la subasta de la vivienda.
